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　　《經(jīng)濟法》第四章高頻知識點：租賃合同

　　(一)租賃合同概述

　　1、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務(wù)、諾成合同。

　　2、租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　3、租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　4、當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《民法典》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　5、租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　【注意】對于不定期租賃，雙方當事人均可以隨時解除合同，但岀租人解除合同應(yīng)當在合理

　　期限之前通知承租人。

　　(二)雙方當事人的權(quán)利義務(wù)

　　(1)維修義務(wù)：出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。

　　【提示】承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或延長租期。

　　(2)租賃物的使用與收益

　　①承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　?、诔凶馊私?jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　?、墼谧赓U期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

　　(3)轉(zhuǎn)租

　?、俪凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同。

　?、诔凶馊私?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。

　　(三)租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　租賃期屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當符合按照約定或者按照租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

　　(四)房屋租賃合同

　　1、租賃合同無效

　　2、買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

　　3、房屋租賃中的承租人的優(yōu)先權(quán)

　　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下優(yōu)先購買權(quán)。

　　(1)適用情形：只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

　　(2)通知義務(wù)

　　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持;

　　但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　(3)承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

　?、俜课莨灿腥诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的;

　?、诔鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬;

　　③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;

　　④第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

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